Как рассказала "Ъ" начальник отдела корпоративного и финансового законодательства департамента корпоративного управления Минэкономразвития Анна Меньшикова, ведомство подготовило изменения в закон "Об ипотечных ценных бумагах". Идея чиновников состоит в том, чтобы при выпуске ипотечных облигаций банки соблюдали установленное законом соотношение кредит—залог (70 на 30%) по всему пулу кредитов, которыми обеспечены бумаги. Сейчас сумма долга не должна превышать 70% рыночной стоимости залога по каждому кредиту, вошедшему в пул.

В результате банки могут рефинансировать по российскому праву только кредиты с большим первоначальным взносом (от 30%), даже если в среднем по портфелю соотношение кредит—залог составляет 70 на 30%. "Между тем значительное количество банков в своих кредитных портфелях имеют ипотечные кредиты с гораздо меньшим первоначальным взносом — 20% и даже 5%",— рассказывает директор комитета по секьюритизации Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Александр Казаков. Так, в Альфа-банке доля кредитов с первоначальным взносом меньше 30% составляет 45% в общем портфеле ипотечных кредитов, в Городском ипотечном банке — 20%. В объеме ипотеки, выданной ВТБ 24 во втором квартале, доля кредитов с первоначальным вносом менее 30% составляет все 60%.

Раньше участники рынка обходили ограничение, рефинансируя ипотечные портфели за границей. "До кризиса большинство российских банков секьюритизировали на Западе ипотечные портфели с соотношением кредит—залог выше 80%, этот показатель определялся в договоре между инвестором и эмитентом",— говорит вице-президент Газпромбанка Игорь Русанов. В России секьюритизацию ипотечных кредитов проводили только АИЖК и Газпромбанк. Однако после кризиса трансграничная секьюритизация ипотеки стала для банков малодоступной.

Реализация предложения Минэкономразвития расширит банкам возможности рефинансирования ипотеки внутри страны и позволит увеличить выдачу ипотечных кредитов с небольшим первоначальным взносом. "Банки смогут возобновить либеральные для заемщиков программы, которые им пришлось сократить в конце прошлого года",— прогнозирует управляющий директор Москоммерцбанка Татьяна Лозовская. Среди банков, де-факто прекративших выдавать кредиты с нулевым взносом, участники рынка называют Банк Москвы и Хоум Кредит энд Финанс Банк.

"Риски инвесторов при этом не увеличатся: низкое качество одной закладной может компенсироваться высоким качеством других",— поясняет Игорь Русанов. Однако по мнению экспертов, предложенные чиновниками меры будут действенны лишь вместе с реализацией других законодательных инициатив. "Для начала необходимо принять закон о секьюритизации и предоставить налоговые льготы инвесторам в такие бумаги",— говорит зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.