Не исключено, что ипотечный рынок в России ждут перемены. После того как под влиянием мирового финансового кризиса и проблем на рынке недвижимости США российские банки предпочли убрать из своей продуктовой линейки ипотеку с нулевым первоначальным взносом, для многих россиян шансы приобрести собственное жилье в кредит стали таять на глазах. Рост инфляции вкупе с опережающими темпами роста квадратного метра не позволяет среднестатистической семье скопить необходимые минимальные 10% от стоимости квартиры. Но, похоже, нет худа без добра.

Минэкономразвития, пытаясь сдержать рост инфляционного давления, сообщило о своем намерении либерализовать правила по выпуску ипотечных облигаций. Если инициативы ведомства будут утверждены, то банки получат возможность рефинансировать в России кредиты с маленьким первоначальным взносом, а потребители, которых станет на порядок больше, смогут решить свои жилищные проблемы "здесь и сейчас".

Ипотечные облигации используются банками и другими институтами для финансирования ипотечных кредитов. Сейчас при выпуске ипотечных облигаций банки могут рефинансировать по российскому праву только кредиты с большим первоначальным взносом (от 30%). Несмотря на очевидные плюсы, которые несут потенциальным потребителям инициативы МЭР, эксперты не спешат однозначно оценивать нововведения и считают, что, прибегая к либерализации правил по выпуску ипотечных облигаций, Россия идет путем, который уже пройден в США и который привел к соответствующим последствиям.

"Нулевой или очень низкий первоначальный взнос, как и отсутствие официально подтвержденных доходов заемщика, – один из основных признаков низкокачественной ипотеки (subprime)", – говорит заместитель руководителя аналитического департамента ООО "Совлинк" Ольга Беленькая. Чем меньше собственных средств вложил заемщик, тем ниже у него мотивация платить по кредиту, особенно если его финансовое состояние ухудшится, или цены на жилье начнут снижаться.

"Собственно, на эти грабли уже наступили США, и результат (вполне предсказуемый) мы сейчас наблюдаем. После начала ипотечного кризиса в США российские банки стали гораздо разборчивее в предоставлении ипотечных кредитов, что можно только приветствовать, поскольку недооценка рисков в условиях избыточной ликвидности принимала угрожающий характер. Сейчас очень важно заменить внешние механизмы рефинансирования ипотеки внутренними, без этого банки просто не смогут продолжать развивать это направление", – отмечает эксперт. Однако, по мнению г-жи Беленькой, совершенно неправильно при этом поощрять практику кредитования с повышенными рисками, чтобы не повторять ошибок англо-американской модели.

Если будет снижаться первоначальный взнос, то это означает ухудшение качества кредитов и повышение рисков, соглашается с коллегой Мария Кальварская из ИБ "КИТ-Финанс". Сейчас же АИЖК очень тщательно "отбирает" активы для включения в свои портфели, ограничивая соответствующие риски. По мнению эксперта, бóльшая доступность кредитов будет определять рост спроса на жилье и, соответственно, цен на рынке жилья, что напрямую скажется на росте потребительских цен.

Участники рынка ипотечного кредитования более оптимистичны, однако не уверены, что будут использовать предложенный механизм МЭР. Рост "плохих" кредитов пугает банки: по данным ЦБ РФ, по состоянию на I квартал 2008 года объем просрочки по кредитам, предоставленным физлицам, составил 110,5 млрд рублей, при этом быстрее других растут именно невозвраты по ипотечным кредитам. Нестабильность на мировых рынках капитала и последствия кризиса в США напугали российские банки, поэтому рассчитывать, что потенциальным заемщикам упростят доступ к деньгам, пока преждевременно.

Если смотреть на проблему глазами потребителя, то, конечно, перспектива появления ипотеки с нулевым первоначальным взносом видится многими единственной схемой покупки жилья. Первоначальный взнос от 10% могут себе позволить немногие с учетом того уровня цен, которых достигла стоимость квадратного метра жилья в крупных российских городах.

Напомним, что в начале июня МЭР РФ подготовило новую концепцию развития ипотечного кредитования в стране. В частности, она предполагает отражать в отчетности банков помимо данных об объеме предоставленных кредитов, процентных ставках по ним, информацию о просроченных и досрочно погашенных кредитах. Ведомство считает целесообразным изменить оценку рисков ипотечных кредитов, снизив резервы для надежных кредитов, а также обязать заемщиков страховать свою ответственность перед кредиторами на случай невозврата кредита. В первом полугодии 2008 года объем выданных ипотечных кредитов в России составил порядка 350 млрд рублей, средняя ставка по таким займам была 12,4% годовых в рублях.